Veel gemeenten zouden het graag anders zien, onderzoeksbureaus overigens ook, maar de ontwikkeling van de gemeentelijke woningbehoefte laat zich niet zomaar met een woningmarktmodel berekenen. Geen enkel woningmarktmodel kan berekenen hoeveel en welke woningen tot 2030 in Almere moeten worden gebouwd om in de woningbehoefte van Almere te voorzien. Het woningbouwprogramma van Almere is gebaseerd op regionale afspraken, gemeentelijke visie en beleid. Gelukkig kan met een woningmarktmodel voldoende informatie worden verkregen om tot lokaal woonbeleid of tot regionale woningbouwafspraken te komen.

Een aantal onderzoeksbureaus maakt gebruik van een woningmarktmodel. Bekende modellen voor het berekenen van de ontwikkeling van de kwantitatieve woningbehoefte zijn Primos en Pearl. Voor het berekenen van de kwalitatieve woningbehoefte worden woningmarktmodellen als Socrates en Houdini gebruikt. De meeste gemeenten en onderzoeksbureaus hebben zelf geen woningmarktmodel, maar vertalen de kwantitatieve uitkomsten van bevolkingsprognoses en huishoudensprognoses op basis van kengetallen naar kwalitatieve woningbehoefte.

De veranderingen in de woningbehoefte zijn op nationaal en regionaal niveau al afhankelijk van allerlei ontwikkelingen. Op nationaal niveau hangt de ontwikkeling van de woningbehoefte vooral af van (zeker op korte termijn) goed te voorspellen demografische gebeurtenissen als geboorte, sterfte en huishoudenvorming. Maar hoe lager het schaalniveau, des te groter het aantal vrijheidsgraden, of, zo u wilt, hoe groter de onzekerheden. Op het lokale niveau wordt de woningvraag beïnvloed door veel meer dan alleen demografische processen. De keuzevrijheid van de consument bepaalt de dynamiek in de vraag naar woningen. Hij kan in gemeente A of B gaan wonen, afhankelijk van het aanbod aan geschikte woningen. Woningmarktmodellen houden daar zo goed mogelijk rekening mee. Echter, de uitkomst van dat proces wordt niet alleen gestuurd door de woningvraag, maar ook door het woningaanbod: de nieuwbouw in de ene gemeente beïnvloedt de woningvraag in andere gemeenten. De regionale woningmarkt moet dan ook in z’n totaliteit bekeken worden: de groei van de ene gemeente heeft gevolgen voor de potentie van een andere gemeente.

Juist die werking van de woningmarkt maakt dat gemeenten de ontwikkelingen niet hoeven te ondergaan, maar zelf een sturende rol kunnen spelen. Maar gemeenten beschouwen de prognose vaak als de enig denkbare uitkomst, terwijl de uitkomsten vooral gebruikt moeten worden om inzicht te krijgen in de te verwachten ontwikkelingen. Door inzicht te bieden in de factoren die van invloed zijn op de ontwikkelingmeerdere scenario’s door te rekenen ontstaat inzicht in de bandbreedte van mogelijke ontwikkelingen. De uitgangspunten van een prognose moeten dan ook helder zijn. Vaak wordt een cirkelredenering gevolgd: uit de huishoudensprognose ‘blijkt’ dat er 100 huishoudens bij komen en dus moeten er 100 woningen bijgebouwd worden. Maar misschien zijn de woningbouwplannen juist input geweest van de berekening. Dat ze in de uitkomsten terugkomen is dan niet meer dan logisch.

Juist omdat inzicht in de gevoeligheid van de uitkomsten nodig is, biedt Explica geen kant-en-klare prognose-uitkomsten, maar een transparante werkwijze. Resultaat hiervan is zowel inzicht in de toekomst als ook gevoel voor de invloed die de verschillende factoren hebben op de uitkomsten.